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【识局区域】上海中产纽约买房路:我的房屋中介是顶级投行的前交易员   

2015-11-02 15:18:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【识局区域】上海中产纽约买房路:我的房屋中介是顶级投行的前交易员 - 识局智库 - 识局智库的博客

 文/New Yorker(识局智库微信公共账号zhijuzk)


介绍完了曼哈顿几个主要区域的房价,我们再来谈谈美国的这些房屋中介吧,也就是broker。他们的素质决定了你在美国购房的顺利和愉悦程度。


首先,我们来回忆下国内的房屋中介吧。外表上,他们和很多保险推销员是一样一样的,白衬衣,黑西服,黑皮鞋,不过基本统统都是劣质的。一般而言,他们都聚集在中介店铺的门口,或者热门小区的门口,见到客户总是亲切的一口一声“姐”啊“哥”啊的,热情无比。这些青年大多来自国内的四五线城市甚至农村,学历并不高,但他们有发家致富的迫切需求和努力的付出,当然也有为了此目的的各种好的不好的手段。


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相信各位买卖房屋的朋友,很多时候被中介的一些做法搞的不知道他们到底是站在卖家一方,还是买家一方。我还深深记得,一次卖房中间,曾被一位所谓大中介(对,就是某两家合并了的那家!)的员工质问我开的价格为何这么高,连声挤兑我说:“你的房子是金子做的还是钻石做的啊?”末了还有一句狠狠的威胁:“没有我们XX中介,你的房子不要想卖出去!”


我能说当时这位250的话对我造成了非常大的心理阴影面积么?所幸,最后房子通过其他中介以我自己的开价成交了,当然,这中间也是受了不少其他中介的各种手段的玩弄的。唉,伤心往事就不要再提了。


个人觉得美国房屋中介最好的一点是,有两位不同的中介各自代表买房和卖方。一般来说,某位房东想卖掉自己的房子,会委托一家中介。于是,这家中介的某位员工就成了这个房屋出售的唯一代理,也有两个中介同时代理一个房屋的情况,但绝不会出现多个中介同时代理的乱象。


签订委托协议后,这位中介就成了全权代理,他/她会为这套房子印刷出非常精美的铜版纸介绍,里面包括了房屋各种信息:地址、优势、面积、房型图、价格、地税、管理费等等,同时还附了自己的联系方式和照片。各位可以看我第二篇关于曼哈顿房价的文章,里面的图片就是这类的介绍。


买家和其他中介均可以通过公开的网站查阅到前述房屋出售信息,而买家则需要通过另外的中介与卖家中介进行接触。我接触到的这些曼哈顿的房屋中介,他们不会是国内那种统一的黑西服着装,但都比较干净整洁,某些还特别上档次。作为买方的中介,一般是帮你搜集各种房源,帮你预约看房,而卖房的中介在提供给你房屋简介后,一般也不会太多言语。某次遇到一位卖方的中介,是位特别优雅的中年白人女士,她甚至在房间中备了精美的点心给看房的客户品尝。


美国房产交易中,不管是新房还是二手房,地产商或者房东基本不直接与客户见面,房屋买卖交易通过买卖双方经纪人交易的。


作为买方的我的这位broker是位在美国留学后定居的中国人。30岁出头,宾大的研究生,毕业后直接去了一家全球都很知名的投行做交易员。听到这样的经历简直吓到了宝宝我,在我眼里,房屋中介不应该这么高学历啊,于是就问他为何不做交易员要做中介员。他回答我说因为broker相比以前的工作非常自由,而且收入也不太差。

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这里需要指出一点是,纽约的房屋交易,中介费是由卖方出。这个中介费一般是成交房价的5%-6%,同时由买卖双方的中介分成,而且他们持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套100万美金的公寓为例,可能上下家的中介个人到手金额为1万美金左右。


我这位高材生broker转行的另一个原因在于现在越来越多的中国人来美国买房,相比外国人,他们更愿意找华人中介,大家语言相通,文化相近,便于沟通。高材生告诉我,现在他每个月能做成2-3单生意,算算下来,的确比交易员还高啊!


在美国,美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度,这是美国最重要的一项房地产考试制度,所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照(license)后才能从事经营活动,取得执照就叫做“执照地产经纪人”。没有执照营业是非法的,后果很严重。


以德克萨斯州为例从事房地产这一工作之前,房产经纪人要学习完成6门学科,180小时的课堂学习。其中包括:现代房地产学,德州房地产法,代理法,合同法,房地产金融,以及相关法令颁布的合同。学校课堂完成后,经历4小时的全国和地区的考试合格,通过FBI的背景调查,签约经纪人公司才颁发执照。之后必须经过四年以上实践工作才可以获得Broker资格(独立经营的经纪人)。为保证专业水准和服务质量,房地产经纪人员每年还必须参加考试接受再教育,执照每2年申请重新换发。


除了完成考试,房产经纪人要签约房地产经纪人公司,或者在独立的Broker名下从事房地产交易工作。


更重要的是,我的这位高材生不单单做broker,还和朋友一起开了公司搞房地产开发。这里提到一点是,因为越来越多的歪果仁特别是我们天朝人民来美国买房,加之我天朝人民热爱新房,越来越多的新公寓被开发了出来。其中,很多新的房产开发项目都在纽约的华人聚集区法拉盛,而其中90%的买家也都是华人。


高材生还告诉我,现在很多公寓或者house的标价都是以“6”、“8”、“9”等结尾,就是开发商为了迎合中国人的喜好,当然,也可能是卖家自己本身就是一位华人。


值得一提的是,这位高材生在带我们看房之前,做的第一件事是带我们见了一位房地产律师。我们这才知道,在纽约地区,凡签署地产买卖合约及经刅过户手续一定要经过律师。买卖双方均由律师代办所有手续。如果买家需要贷款,则贷款银行也派律师参与过户手续。据说,除纽约外,其它大部分州都不要律师经办。


一般而言,律师的收费在800-2000美金不等。


一旦你找到意中的房子,便要递交你的offer和相关的财产证明给卖家。在卖家审核你的材料通过offer后,便要开始通过broker跟卖家议价。而两方的经纪人会协助传递买卖双方的价格谈判的意见直到达成双方同意的价格,接着卖家经纪草拟买卖合约交给买方签名。这其中律师要帮忙审核合同文件等。必须指出的是,由于本人尚未进入到买卖阶段,所以之后的程序、税费等还无从知晓,本着对大家负责的原则,且等我未来有机会再聊吧。

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尽管我的国庆之旅并没有实质性的决定,但这位broker并没有任何失望或者不满的态度表达出来。回国之后,我们依然保持着联系,他一边告诉我们此前看的哪些公寓已经出售了,一边继续给我们寻找新的房源。而纽约这边的合同等可以用电子签名,通过律师办理,也省去了很多麻烦。


总体而言,接触的这位broker和其他卖方的中介给我的感觉都并不是那么急功近利,素质较高,打起交道来也非常nice。当然,也有当地的朋友提醒我们,在国外,中国人”骗”中国人的事情也不少,谨慎肯定不会错。

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