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一个上海买房者的焦虑——劈我的雷正在路上(明天房产新政将出)   

2016-03-24 15:42:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一个上海买房者的焦虑——劈我的雷正在路上(明天房产新政将出) - 识局 - 识局智库的博客
 
 文/Cathy(识局微信公共账号zhijuzk)

  写在前面:

  两会后,一线城市楼市调控收紧的风声日盛,对于处在政策交界处的买房者,这时正是最为焦虑的时候。Cathy就是处在这个阶段的买房者,作为朋友,识局君希望她不要受到影响,作为政策关注者,识局君更希望探讨,这样的调控究竟是否是楼市的解药。

  识局君了解到,明天上午上海市将组织上海市住房城乡建设委、上海市工商局、上海市金融办等部门集体向外界介绍上海市促进房地产市场平稳健康发展的相关举措。

  这辈子操的心都没这一个星期多了!我跟在外出差的老公又抱怨了一下这坑爹的市场,老公说,没事,兵来将挡水来土掩吧。

一个上海买房者的焦虑——劈我的雷正在路上(明天房产新政将出) - 识局 - 识局智库的博客 

  整整一个星期,我都有一种随时等着政策的惊雷来劈我的感觉,没想到我等P民的小日子也能卷入时代洪流中了。原因是,从上周末开始,朋友圈里就流传出一个上海房产新政的版本,外地人购房资格从社保2年改为5年,二套房首付70%,房贷政策收紧,4月1日起执行。

  作为对政策相对有判断能力的我来说,首先想到的是这个2改5应该是有点夸张了。原因是:

  1、 这个政策最早在深圳流传,深圳的市场比上海疯狂,尚且没有出手,上海没有理由动。

  2、每年3月上海都有各种关于限购的传言流出,去年这个时候说的是限购要放松,外地人可以买两套,上海人可以买三套,也是说4月1号执行,有眉有眼的最后被辟谣了。

  3、如果社保改为5年,上海将成为全国限购最为严格的城市,政治上来说这个不符合上海“海纳百川”的城市精神。因为北京就是满5年但不要求已婚,上海目前是满2年但要求已婚,话说这个对婚姻状况有要求也是怪雷人的,不知道上海最多的就是单身土豪啊!

  4、目前外地人在上海购房集中于郊环线外,家里有条件的一般是24岁(本科)大学毕业后27岁给子女在上海郊区买套房,之后是结婚成家的关键时间,3年和5年差别很大啊!上海现在热得发烫的是中环和内环,库存很多在郊县,如果这样的话郊县楼市得熄火。

  5、目前正是一个市场成交量比较大的时候,突然出一个政策限制资格会产生很多违约,会出乱子。

  以上是我的分析,但你也可以说我是屁股决定脑袋。因为我自己就是这样一个社保满3年未满5年的人,而且我刚刚卖掉了自己在郊区的房子,要置换市区的三房。我的身边,有很多我这样的置换客,这也是去年以来上海市场上的需求主力。

  如果我们这样的人突然没了购房资格,又卖掉了自己仅有的房子,是不是会面临着无房可住的境 地?!我开始慌了。我在上海七八年了突然给变成没房一族了?!(为什么我在上海这么久还只有3年社保呢?因为之前我是在外地单位在上海的分支机构,坑爹的 给我社保交在北京了5年,我相信在上海像我这样情况的也有不少,当时年纪轻对这些不在意,所以这里也想提醒一下后来者们,社保、个税、落户政策这些的一定 要重视,不然临到头上就傻逼了)

  不过,从以往的经验来看,一般政策会有一个缓冲期。比如2011年上海开始限购的时候,政策就说的是以网签时间为准,已经网签的不受影响。想必为了稳定,这次也会这样吧。我要置换的房子是已经网签的,按理说我还不至于被劈死。

  还有一个炸弹是,目前房产交易又遇到一个营改增的问题。

  就在昨天晚上,我一北京的还在坐月子的朋友火急火燎的来电,征求我意见。他们在北京也置换 了一套房子,自己的房子卖掉还未走完过户。中介催着他赶紧把置换的房子当做二套房买了,理由是5月1号之后营改增了,他要多交十几万的税。但现实是如果他 当做二套房买,也要多交5万的税。

  已经满头是包的我还是用理性建设性的观点安抚了他的焦虑。

  营改增是什么?最近的国务院常务会议决定从今年5月1日起,将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。随后,财政部公布了四大行业增值税税率,建筑业和不动产业税率为11%。

  这一下很多人又慌了。

  因为现行的政策是,个人二手房买卖中,有一个大概5.5%的营业税。上海是这样的:个人将不满两年的房子出售,征收这笔营业税,如果满5年,普通住宅不征这笔税,非普通住宅根据房价当时买进和现在卖出的差额乘以5.5%。

  如果一个150平的房子买来200万,卖出800万,营业税就是(800-200)*5.5%=33万的税。营改增就是营业税改成增值税,有人认为会执行11%的税率,一下变成66万,这个太恐怖了。

  大家应该有注意到,营改增的原则是,确保所有行业税收只减不增。目前在我们国家所谓的供给侧改革中,减税是其中比较重要的一个动作,所以在四大行业营改增细则没有出台之前,可以确定的是所有的税负都不会增加。

  当然,目前市场上有两种专家观点,一是会有过渡政策,个人二手房买卖环节的增值税,可能平 移营业税的政策,税率仍为5%左右;还有一种是从财务的角度来说,国务院提出的11%的增值税是适用于一般纳税人的,而买卖二手房的自然人,被纳为小规模 纳税人,根据增值税暂行条例,小规模纳税人采用简易计税法,税率只有3%。

  反正无论最终细则是哪个版本,中央要保证所有行业税负只减不增的基调是确定了的。所以不必要太过担心。

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  还有关于收紧330新政的问题,比如上海去年执行的是无论普通住宅还是非普通住宅都能享受330新政的二套房房贷政策,马上可能要严格按照普通住宅标准执行了。还有说二套房首付要提高到70%,这个跟我这样的不能买二套房的外地户籍没什么关系。

  上海二套房首付比例目前在40%,且可以通过杠杆使得首付成本更低,倘若提高到70%,会打击到本地户籍的投资客吧。

  再有就是关于高端楼盘预售许可证的收紧,这个是开发商端的调控,可能很多人不了解。3月份第一周上海新房零供应,就是因为报批的都是高端楼盘,所以没有批,最终零供应。

  还有大家说的开发商捂盘惜售的问题,其实从我的了解,目前在上海市场应该没有人真正想捂盘,开发商对下半年形势也看不明朗,都是出货都来不及。要说捂盘,根本原因就在于备案价格提不上去的问题。

  开发商房子卖多少钱,要提前去房管局备案,有一个备案价,在一定时期内这个价格不能改动太大,也不能脱离这个价格去卖房。

  所以你能看到在一些房价上涨较快的城市,经常出现什么开发商捆绑天价车位销售,或者在电商平台充1万抵10万,或者15万先买号的耸人听闻消息,其实都是为了规避这个备案价问题,变相的提高售价的一种手段。

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  总之,按照我的判断,上海这次的政策会是一个组合拳。按照3月底出楼市政策4月开始执行的惯例,再预留一个星期的缓冲期。劈我的雷应该就在今天或者明天就要到了。

  上海的政策一般还是稳妥为主,口径是支持刚需和改善型需求,促进房地产市场健康平稳发展。

  希望坚持这样的原则,温和一点,别把我雷焦了。


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