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楼市的雷来了,你有没有被劈到?  

2016-03-25 13:31:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市的雷来了,你有没有被劈到? - 识局 - 识局智库的博客
 
/识局小分队(识局微信公共账号zhijuzk

识局君知道有些上海的读者昨晚彻夜未眠,为什么?

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结果是这样的(辛勤的识局君等到半夜将近12点截下的图):

楼市的雷来了,你有没有被劈到? - 识局 - 识局智库的博客

这是个什么概念?随便百度一下:

楼市的雷来了,你有没有被劈到? - 识局 - 识局智库的博客

根据媒体的报道,从三月以来,上海日均交易533套,而去年同期为170套。

此前成交近千套已经算是“井喷”了,那么一天成交1700多套算什么?海喷吗?!!所以,324日到底发生了什么?

我们可以先从最新的消息来看:325号上午,上海市政府举行新闻发布会,住房城乡建设委、市工商局、市金融办等部门参加,重点介绍促进上海房地产市场平稳健康发展的相关措施。

这些措施,被集中写入《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。

识局君在发布会现场的线人为各位读者朋友发来了新鲜热辣的消息,我们在此给各位及时讲讲“从严执行住房限购政策”部分,也即这次主要的调控措施和受影响人群。

1、 提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限,从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。

快速解读:购房社保缴费以家庭为前提从2年提高到5年连续;上海成为住房限购最严格城市。

影响程度:5颗星

影响人群:非上海户籍购房者

这对很多非上海户籍购房者来说,是致命的打击。除了外地单身继续限购之外,外地家庭组合,也需要社保满5年。

这是自2013年以来上海对非户籍人口购房限制的再度加码。2013年,非上海户籍居民家庭购房缴税或社保年限,从能提供自购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上,调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。

此前是20126月份开始执行的非上海户籍单身不能买房(单身狗表示心痛到无法呼吸)。

24号集中网签的人群里,非上海户籍购房者应该会占到相当一部分,因为错过这一轮,就要再等三年。当然,也不好说现在不能网签的人群未来会不会因祸得福。在限购政策效果显现之后,上海楼市趋稳,没有疯涨时的不停跳价,大家理性挑选房子,指不定还能淘到性价比更高的窝。

失落人群:社保已经满五年的钻石王老五们(不分男女),你们有房有车再找对象的日子又被推迟了。社保未满五年的非上海户籍家庭,你们也要再熬一段时日。

2、为进一步规范交易行为,限购审核将前置至交易备案环节。

快速解读:限购审核提前到签约之前。

影响程度:3颗星

影响人群:置换客

这个小细节请各位千万不要忽略。目前房地产交易执行的是限购审核在网签之后,因此,对于许多置换客来讲,买卖可以同时进行,如果限购审核提前到签约前,对于很多置换客来说,就需要先将名下房产卖出,获得购房资格,再购买新的房产,大大拉长了交易流程。

3、从紧实行差别化住房信贷政策,加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例 不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金,违反承诺则作为失信行为纳入本市公共信用信息 服务平台。

快速解读:已有房屋贷款未结清,买二套普通住宅首付5成,二套非普通住宅首付7成;外地有房有贷款,上海无房,属首套。

影响程度:5颗星

影响人群:二套房置换客

这对很多二套房置换客来说,是比较崩溃的事情。识局君的一个朋友在看到政策出台后就发了个朋友圈,说“在我犹豫要不要置换的时候,政府帮我做了个决定,首付付不起了,一切还是罢了。”

是的,由于此前对二套房首付贷款的放开,此轮上海房价上涨中,有许多是原有二套房的房客置换:或者是卖掉一套小户型置换大户型,或者是卖掉一套置换学区房。

按照目前上海市的标准,无论是大户型,还是学区房,想成为可付款五成的普通住宅已经比较困难(此前付款比例一度低到四成)。

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从24号成交的20万平方房产来看,单套平均面积为118平方,如果按照上海市成交均价3.4万(目前来看只会比这个价格更高),大部分成交的房子都已经不算是普通住宅(除非在寸土寸金的内环线内还能找到三四万单价的房子,然而,这个区域单价早已经突破五万)。

这个政策带来的一个不可估量的影响在于连环置换。识局君近期在跟一个中介聊天的时候,对方说,最近置换房子的人真是太多了,最多碰到四连环的置换客。如果其中一环出了问题无法贷款或者成交,直接影响到四五套房子的销售。

4、此外,据媒体援引银行口径的报道,贷款折扣统一:上调到最低9折。

影响程度:1颗星

影响人群:首套房贷款者(好多都是刚需)

这个看似严厉,但是实际算下来其实影响甚微。此前银行普遍的折扣是85折,调至9折后,识局君简单计算了一下,如果按照4.9%的基准利率计算,贷款300万,20年还清,那么调整前和调整后相差10万块钱左右,在漫长的20年里,10万实在不算钱了。

而且在积极的财政政策之下,基准利率提高也并不是大概率事件。所以对于购房者来说,并不太影响购房意愿。

5、此次限购政策及银行二套贷款政策均以网签时间为准(新政颁布日),不设缓冲期。

以网签为准,这是24号疯狂网签的必要条件,受影响的大家都希望能够打上末班车。

而在24号当天,上海市委书记韩正在市委常委会上听取了关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的汇报。并指出:

必须认真贯彻落实中央对全国房地产市场“因城施策”的管理要求,按照房地产市场发展的客观规律和特大型城市发展的客观规律,从上海实际出发,加强调控力度。

 

 

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