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美国抢房记:在这里买个房怎么也这么难!   

2016-04-06 11:51:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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美国抢房记:在这里买个房怎么也这么难! - 识局 - 识局智库的博客
 
文/钦好(约稿)(识局微信公共账号zhijuzk)

  前言:大家以为,只有北上广深等我朝的家长们,才为了学区房火拼吗?nonono,放眼天下,大洋彼岸也有同样的故事火热上演。今天,识局君就为大家介绍一位美丽辣妈,她的家庭刚刚在美国完成购房。她会跟各位读者谈谈美国刚需之下的房产市场,和个体体验。

  春节后,当北京、上海、深圳等超一线城市的房价掀起一波又一波新高潮时,北美房地产热点城市同样热火朝天。作为才到美国不到两年的苦逼工薪家庭,我们同样挤进了买房、哦不,是抢房的大潮中。

  就是刚需

  记得砖家分析中国房市时曾经说过:房地产市场有没有泡沫,得看多少是刚需;而一旦房子和户口以及孩子入学挂钩,那么就一定是刚需。

  在美国,房子和户口不挂钩,但是却和上学死死地挂钩!美国严格地按家庭地址入学(公立学校系统),所以好学 校服务的 划片房子理所应当成为了紧俏的“学区房”。孩子转眼就要上小学,我对他要求不高,读个9分左右的公立小学,规范好的学习习惯,不要小小年纪就和地痞流氓毒 贩(和他们的孩子)混在一起就行。加上我们所在的大西雅图区房租,也因为大量就业人口的涌入而连年攀涨,算下来房租和月供差不了太多。所以刚需迫在眉睫, 买房吧!

  我们数了数手上的存款,按照首付20%——比较稳妥能够顺利贷款的最低线,算出了我们可以买得起的房价,加上好学区、交通方便等七七八八划定了一些买房想法,就准备开始买房。

  美国梦 美国房

  可能大家之前都以为世界上就中国上海、北京、深圳这些地方房价——太不要脸。200万人民币在北京只能买个厕所,在美国呢, “可以买个大花园洋房还带游泳池”,圆你美国梦!

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  (正在市场上交易的美国中部某小镇标价38万美元300多平米的美丽豪宅,不要买! 来源redfin.com)

  快醒醒!美国这样的房子的确是很多,可都是不那么发达的地区——我说的不是穷乡僻壤,而是工作机会少,平均收入低的地方。虽然这些地方山清水秀,基础设施完善,民风淳朴,可是不适合新移民工作,100年的样子都不会变,房价也没怎么变,甚至很多地方还出现了房价持续下跌和人口下降,除非工作调动,不然也没有机会去那里生活。

  (识局君注:跟我朝的三四线城市一样一样的,对不对!)。

  而美国众所周知的大城市如东海岸纽约、波士顿、华盛顿特区;西海岸的旧金山硅谷地带(感觉这地方已经房价、物价、工资高到令人发指可以完全独立 的地步 了)、 洛杉矶、圣地亚哥和我们生活的西雅图地区因为经济发展,大公司不断涌入,带来大量高收入人才的涌入——为当地带来的最直接变化就是房价持续攀升。

  西雅图地区不到一年时间,平均房价涨幅超过了10%——其实从播完《北京遇上西雅图》这个狗血电影以后,房价就开始加速度上涨了,当我听说第二部又要播了,马上拍桌子“买房”!感恩节圣诞节淡季一过,市场以令春天都惶恐的速度迅速进入“一抢而空”状态,感觉夏天到了!当时我正在国内过年,于是靠微信指挥老公开始看房。

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  (上图为60万美元只能在大西雅图区东区买到100平米小黑屋,基本无法居住。来源zillow.com)

  房场如战场 不进则退

  这里说下在美国买房找中介的问题,一个有经验、负责任的买方中介(Buyer Agent)是买房必需品,他要阅房无数、了解你的需求,同时又会抢房——中介费?卖方承担卖房中介和买房中介的所有中介费,而很多买方中介还会把最终成 交价格的1%-1.5%作为返点返回给买方手中。也就是说在美国买房不但不需要出中介费,而且还有回扣拿,所以几乎没有买方会像国内那样“绕开”中介和房主直接交易。虽然中介素质同样参次不齐,但是基本职业道德和操守是他们必须遵守的。

  房源信息在网上都可以查到(www.redfin.comwww.zillow.com)是美国最大的房产信息平台,买房看这两个网站就够了),网上不但有房屋的详细信息,还有历年交易情况(被买卖过几次,成交价格多少)、房产税缴纳情况等,因此虚假房源的情况也很少会有。自己设置一下价格区间和基本要求,网络就会帮助你筛选出符合条件的房子。

  然后就是联系中介一起去看房,觉得可以就下offer——目前卖方市场下,往往是卖家同时收到多个offer,然后进行第一轮筛选,把那些不肯 加钱的、首付太少的、看着就不顺眼的offer筛掉,选几个看上去非常“谄媚”的offer入围第二轮,再仔细比较各个条款(加多少钱啦、要不要做房屋检 测啦、肯不肯让房主过户完以后再白住一个月啦等等,五花八门,大有讲究)。

  时钟拨回三个月前,老公在美国开始了“朝九晚五上班,周末看我从网上筛选出的房”的日子。

  第一个房子,卖家开价50万,觉得除了有点旧,客厅和院子朝北以外都还不错,通过中介我们下了第一个offer,加价3万,未能入选;后来看到这房子55万5卖了。

  第二个房子,卖家开价48万,网上图片又新又美好,除了地理位置稍偏僻以外,其余都不错,老公去看完后说完了,两个卧室都在地下,难道我们住地下室?Pass。后来这房子几天后就50万全款成交。

  第三个房子……第四个房子……我们自问真不是挑剔的人,但是发现比我们更没底线的人太多:全朝北买不买?已经七八十年的房子买不买?背后是乱石坡的小破房买不买?你不买?有的是人买。

  春暖花开后,房价已经越来越高了,房源少不说,每次我们不尽满意、扭扭捏捏地出价后才发现,竟然有十几个人在和我们竞争!然后又被各种疯狂的加价挡在“成功”之外。就好像在超市买白菜还有十几个人和你举牌竞价,好几次我们一次次加价志在必得丧失理智时,还是中介和我们说这房子还是不值这个钱,不能做冤大头。

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  屡战屡败

  今年二月,我回到西雅图后,抢房就进入白热化。往往是周三新房源出来我就自己开车去那房子边上转悠一圈,然后再和中介一起进去看房子,基本周六周日就得决定是否要买,但,周一房子就没了。

  最夸张的一次是周四约好周六看房,结果周五下午三点卖方突然通知说他们已经收到一个非常“优势的offer”,准备提前交易了。房子开价49 万,说那个 offer已经52万了,除非我们愿意出价比这个更高,否则也不打算让我们看房子了。于是让还在上班的老公迅速回家,同时请求卖方hold住等我们,五点 多和中介赶到房子时天色渐晚,下着蒙蒙细雨,看到一车一车的人进房子看房又很快出来,热烈地讨论着。

  等排队到我们进去看房子时,已经饿得前胸贴后背,天都全黑了,十分钟时间大约看了下格局,用指南针看了下方向。采光?风景?小区环境?完全靠想 象!可是已经没有时间犹豫了!马上下offer,截止时间是晚上8点,我们给出各种优惠条件,并且加价到54万,满怀希望地等到晚上11点,卖方回复如一 盆凉水当头浇下:we are for sure won’t take your offer!

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  屡败屡战

  没有时间悲伤、没有时间丧失信心,没有时间唉声叹气。又一次终于我们的offer最后入围,晚上8点价格从50万开始往上加,不断接到中介电话问,说又有人加了我们还加不加,这样一直加到55万时我们还签下“不要房屋检查,贷款不成功押金3万全给卖方”等各种丧权辱家不平等协议。12点,对方口 头承诺说卖给你们吧!我激动得到半夜三点才睡着,结果第二天早上,卖方就联系不上了,当时中介说情况不妙。果然,中午的时候回复说,卖家收到了更有吸引力的价格和条 款,因此不准备卖给我们了。合情合理,我们唯有move on。

  每次去看房基本都能遇到中国同胞,一般遇到自己人越多,我就知道这个房子越不乐观,因为咱们好多土豪不但是全款,而且出价会比我们高得多。

  认识的印度、韩国朋友都对我抱怨过,你们中国人来买房以后,我们这些要贷款的人再也买不到房子了!这么说也许有点夸张的成分,但是随着中国买家的大量进入,这绝对是美国热门城市房价节节攀高的主要驱动力,不论白人还是黑人,遇到我们的土豪都得靠边站。

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  屈服于看不见的手

  国内学区房连创天价的同时,我们在美国连续抢房七八个都铩羽而归,和同时期买房的几个朋友交流也大多如此。我们感慨:在美国要买个房怎么也这么难呢,我们出钱的怎么可以这么没尊严呢!

  比如,一个朋友准备买一个120万的中型房子,在offer扯皮中,卖家问他们,现在这个社区,因为要在5年后的2英里外造轻轨,他们社区正集 体诉讼交通部要求赔偿(这种价值观和国内坐等升值的想法是完全不同的),如果以后赔偿下来了(可能是几千美金),赔偿金也要归原房主所有。

  朋友觉得有点不平衡,凭什么你都搬走了还要拿5年后的钱,就填了NO,于是……就没有然后了。以至于后来又一卖方说要把院子里的、他有深厚感情的树搬走, 当然是“好好好”;又说夏天搬树不好,等过一阵子再搬,当然也是“好好好”,并且还写了一封充满感情的personal letter给卖方,狠狠得赞美她和她的树——你的树怎么这么美,你不在的日子里我一定好好照顾它们,让你搬走时它们依然这么美。

  总结就是,要买到房,必须要跪舔卖方!

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  期房也能卖

  红海中的屡战屡败,不得不让我将战略目光投向蓝海——相当于不再奢望买北京四环以里的学区房,而是看五环六环的房子,因为那里房价相对较低,房 子还新一 点,也有相对还可以的学校。说看就看,当我把filter重新设置后,果然open your eyes open your mind啊,世界在我眼中不同了——看上了一个新校区。于是马上全家出动看房。

  这里是距离西雅图市中心30分钟车程的小城,我们找到这个小区售楼处,里面的值班销售懒洋洋地拿出一张纸说,就只有13、14、1可以买,其余都卖了。 13和14还只是一个框,1已经能看出是房子的雏形了。可是我们一看13和14临街,1的主卧和客厅都朝北,也就是说,如果我们坚持自己的底线就没法买 了。

  失望而归的晚上,我们拿出售楼处给的坑位图和户型图,和中介一起论证是否要考虑购买。买?不买?不买?买?不断纠结的三天中,又看了两处别的房子,发现越来越差的房子标价也越来越高了,于是中介建议问问这个新楼盘朝北的1号房是否可以降价卖,虽然它朝北,但是户型很好且另外三个房间都朝南,院子又大也是有可取之处的。

  打定主意后联系卖方销售,竟然是热线电话,不是打不进电话就是转语音信箱,看来是太忙了。一天后回邮件说,很抱歉,比你们早一天的时候,1号房已经卖了。你们要不看看13和14号房?

  每次都是失去一个房子的时候,才又会觉得这个房子的缺点是那么不明显,优点是那么让人难以割舍。我们再次反省自己的挑剔和不痛快,连郊区新房都 抢不到,还算不算是个中国人!再不退而求其次,就什么都没了。天人交战后,我不死心又来到了工地,围着临街的13号和14号房工地转悠了半天,钻进工地测量往来车辆噪音,我从心底里问自己,你能不能承受一个有噪音的房子?

  回想自己,在大北京朝阳路沿线天天听着公交车报站和京包铁路火车“动次动次”的节奏醒来睡去那么多年,我觉得,是自己矫情了!马上说服老公, 买!就挑还比较不临街的14号房吧。把我们的意愿告诉中介,中介又去联系传说中的销售,煎熬地又一天过去了,那边传回信息说,竟然还有一家和我们竞争,也 就是说,连新房也要bidding加价了!其中过程不再赘述,结果就是人家买到了而我们又没买到,但是说最后两套房子将在这周放出,敬请期待哦。

  到这一刻,我感觉我的小宇宙开始熊熊燃烧,hard模式下长大的我们怎么可能就此放弃。隔天一大早我就又来 到售楼处,和工地上的墨西哥工人打招呼,喝着咖啡等售楼大妈来上班。终于,到了下午,我的蹲守没有白费,已经出售的3号房在那天因为买家贷款出问题而重新 回到市 场,而我因为就在现场,就第一时间获得了这个消息!我们又在第一时间轰炸销售下offer,并且逼着他晚上就回邮件确认收到我们的offer并且处于第一 位置。

  2015年11月开始看房,2016年3月25日签合同,从用时来说,我们四个多月的买房过程属于非常快速的了,很多家庭需要用半年到一年的时间才能买到心仪的房子。而3月26日我通过系统查询,发现这个小区的房子就已经全部售空了,还没完工的期房销售都如此火爆,让售楼处的美国人都很吃惊,说她从业20多年,从来没想到有今天。

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  背景知识

  【关于贷款】

  外国人如果在美国没有稳定收入来源,则可能无法在购房时贷款;但是现在很多外资银行针对境外购房的中国人也有房贷服务。美国买房如果可以贷款, 首付比例是比中国低很多的。2008年次贷危机之前,普遍不高于20%,10%很多,甚至还有零首付的房子。然而次贷危机中的美国各大金融机构一朝被蛇咬后,对房贷的审批严格了不少,如果购房的首付比例低于20%,就必须强制购买每个月几百刀的贷款保险(mortgage insurance),以防止贷款人无法按期月供。

  【关于房屋类型】

  在美国购置地产,大概分为以下几类:

  - 土地(land):就是你可以买下一片空地,上面什么也没有;你可以通过申请许可后在上面建造自己的住房。

  - 公寓(Condo):比较接近Apartment的定义,就是多户集体享有一栋建筑、体格社区的产权。特点是价格相对低一点,而且交通往往便利(相对地),有物业管理帮助你打理小区和户外环境。但是在购房后需要每月支付HOA(业主委员会管理费)用于共同维护小区。这部分费用往往要好几百刀,而且逐年 上涨。如果不幸遇到年岁大的小区要集体换屋顶——那还需要一次性额外付出两三万美金。

  - 排(Townhouse):比Condo的集成度小一点,往往是两户分一栋屋子,但是也有一些密集型联排多到四五户联在一起。其实只是格局和Condo有些不同,联排大多是两三层楼,但是在HOA和小区管理方面是类似的。

  - 独立屋(house):独立的一栋屋子,并且带有前院和后院,一般没有HOA费用,但是独立屋的所有维护都需要业主自己动手。同等地理位置和面积的独立屋会比Condo和Townhouse贵很多,水费电费等养房成本也较高,但是升值空间是最大的。

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