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纽约买房(下):我是如何一天跑N个部门还没办成事的  

2016-05-01 13:54:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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纽约买房(下):我是如何一天跑N个部门还没办成事的 - 识局 - 识局智库的博客

  文/New Yorker(识局微信公共账号zhijuzk)

  前一篇文章(【识局焦点】纽约买房:想说爱你不容易(上))我们谈到,在美国买房子,本人只要委托给当地的朋友亲戚或者律师,是不用亲自奔赴到这里来过户的。

  但是,但是,一旦房子完成过户,特别是出租之后,你肯定是要亲自过来一趟的。干什么呢?开户和办税号啊。也就是说,作为美国房东的你,需要在美 国拥有一个 当地的账户和税号。如果你是贷款,那账户的重要性就不多提了;如果没有贷款,也需要通过个人账户交付管理费、地税,收取租金等等。

  开户是需要本人携带护照等有限证件前往银行办理的。但是注意,如果你还没有打算移民,以非美国籍身份办理开户,很多银行是不接受的,因为你没有个人的社安号。当然,也有一些小银行可以办理,特别是一些华人银行,这个你完全可以咨询你的broker。

纽约买房(下):我是如何一天跑N个部门还没办成事的 - 识局 - 识局智库的博客

  美国买房,不仅要缴纳房产税,如果是投资,还要缴纳出租的个人所得税。2年内卖掉要缴纳房产增值部分的资本利得税。如果购买的是商业地产,需要缴纳的个人所得税更多,因为租金更高。

  不过,美国规定在一定范围内是可以合法合理避税的,所以这个时候, 一般都需要请职业会计师,帮你管理每年的收支,在每年4月的时候帮你报税,同时能帮助你合理避税。所以,除了开户,你还需要请一名会计师。

  那么怎样合法合理避税呢?NY通过和会计师、朋友的交流,同时通过伟大的网络,初步帮大家整理出如下抵税方法,这只是针对以个人名字买房的朋友,属于初级避税:

  1.房子的地税(房产税),保险费

  2.房子的折旧费,装修折旧费,地板,门窗,厨房,屋顶等分类折旧费

  3.房子的维修费

  4.房东到美国来往的机票,餐旅费

  5.房地产公司的管理费

  6..房地产经纪的中介费

  7.寻找租客的广告费

  8.自己未成年孩子的抚养费

  关键的一点是,先开户,然后支出尽量从账上走,同时保存好一切有关买房租房的花销,比如机票、酒店等的票据,都有助你抵税。

  记住,这绝不是做假账,而是合理抵税,至于最终抵扣多少,要看每个会计师的本事啦。

  除了会计师,你还需要委托人帮你管理租客等。如果是投资出租房产,出租给租客,一般可以有两种形式请人看理不打算自行使用的房屋。一是业主可将 房屋委托给 专业的经纪人,经纪人可以帮您选择条件较好的租客,减少以后恶房客的困扰。收费一般是全年租金的8%;二是交给专业的租赁公司打理,如果有法律纠纷,需要 请律师或专业公司驱逐房客,管理公司管理费一般收费为租金的5%-8%。

  好了,大概收尾的程序说完了,我们接下来谈申请税号。由于不太懂纽约的规定和身上挥之不去的国内土鳖作风,以至于我被税号这件事虐了,在曼哈顿各个办事处间奔波了整整一天毫无收获,当然,从其中也可以看出,国外的行政机关的作风也不是特别特别那个了。。。啊哈哈。

  是这样的。由于我们需要报税,就需要有一个税号或者社安号。如果你是移民,那么首先要向所属城市或邻近地区的社会安全局(社会保障局)申请一张 社会安全 卡,俗称“工卡” 。卡上登记着社会安全卡持有人的姓名及一个九位数的“社会安全号码” (社会安全号码) 。社会安全卡(工卡)是美国人向政府申报收入及记录缴税的个人户口,也是美国人的身分证。

  而对于那些在没有美国身份和社安号的人,则需要办理个人报税号码,主要的功能是作为纳税或退税,及作为美国工作季的记录。

  当时,热心的朋友说,趁你们在美国开户,一块把税号办了吧。同时给我们出主意,你们买了房,说不定能直接申请社安号呢。有了社安号,就不需要申请税号了。

  于是,我们抱着一试的态度一大早去了曼哈顿的一家社安局。排到后,工作人员一听我们不是米国人,马上说:现在,我们不能讨论有关社安号的任何问题!那继续问,我们要申请税号可以么?怎么弄?

  工作人员表示可以,然后还提供给了我们一份list,说这上面都是可以办理税号的办事处,你找一家去办吧。

  于是,我们找到一家离酒店近的办事处,飞奔过去。谁知,到了这栋大楼,并没有发现任何关于此办事处的信息。问大楼管理处,管理处工作人员说,这个办事处三年前就搬走了!

  三年前!OMG!

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  然后,我们迅速找到list上另一家比较近的办事处跑了过去。结果办事处的工作人员一听说我们申请税号,说我们根本不办理这件事情啊,你搞错了吧。。。

  幸好,工作人员比较热心,当然,你也可以说他们没有国内这么忙,看着我们两个倒霉催的外国佬,就专门找了另一个同事研究了半天,得出结论,我们应该去国税局。

  天了噜,难道之前社安局给我们的list不是国税局的么。。。

  这家完全不知道性质的办事处工作人员最后帮我们找到了list上的另一个地址,说这个应该就是国税局,你们去这里吧。

  这次,我们学乖了。先打了个电话过去。谁知,人工接了以后,我们问税号的问题,然后人工服务员在让我们稍等后就放起了音乐,这一稍等足足等了20分钟也没有转过来。。。

  等不及的我们决定还是先跑过去再说。等按照地址到了,我们的心彻底凉了。。。一栋正在装修的大楼,神马人都没有。封闭的玻璃门后面有个保安,看我们鬼鬼祟祟的,就隔着玻璃门问我们干嘛,我们说找社安局。保安表示,这个社安局早在一年前就搬走了。

  至始至终,保安都没有打开过玻璃门,于是,我们就隔着厚厚的玻璃门大声对话,小心收听,终于打听到了国税局新的地址。这次,我们再次学聪明了,在网上又google了一下,发现地址一致,于是又赶赴下一个场子了。

  到了国税局,发觉果然是正宗的了。因为,门口就有一整套安检系统,和机场是一模一样的,还要出示护照,还要脱鞋。。。看来,美国政府防恐是到一定级别了。

  等一切检查好来到国税局办公大厅,我们又傻眼了。。。正对着一张海报就写明了,一定要先电话预约!

  。。。容我深呼吸一口气。。。

  还不死心的我们又排队到了接待处,表示我们没有预约能进去办理么?老阿姨一口回绝了我们,然后给了一个电话就把我们驱逐了。

  继续不死心的我们还天真的想能不能在我们这两天回国前预约到,结果预约电话告诉我们,目前一个月内的都已经满额了。而且不仅是曼哈顿的这家国税局,整个纽约的国税局这一个月内都不能再预约了!

  这个时候,距离我们早上9点出门已经过去了快7个小时了。。。

  事后朋友听说了我们的遭遇,一方面为误导我们去了社安局而道歉,一方面也教育我们,未来,在美国办什么事情,最好就先上网,然后电话预约。没有预约,你基本就别想办事了。

  好吧,纽约,我们明年再见!

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  注:为什么可以明年再来呢?因为美国报税一般是每年的4月,由于我们刚刚开始出租,下一次报税是明年4月,只要我们在明年4月前申请到税号就可以了。但是,申请税号必须本来在美国,所以,现在好感谢十年签啊。。。

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