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为什么各地最近出了这么多地王?  

2016-05-24 13:29:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为什么各地最近出了这么多地王? - 识局 - 识局智库的博客

  文/地产小英君(约稿)(识局微信公共账号zhijuzk)

  相信大家最近已经被各地“地王”刷屏了。各种严厉的调控政策之后,土地市场仍然是不疯魔不成活。人们永远无法预知未来,但任何未来都会变成合情合理的历史。

  最近,外地媒体的朋友们纷纷跑来问小英君,泗泾是个什么地方?周浦是个什么地方?距离概念不是很清晰的我,不知道如何给对方回答,于是做了下面这张图:

为什么各地最近出了这么多地王? - 识局 - 识局智库的博客

  这是一张不完整的上海地图,中间的静安是大家都知道的上海正中心,两个傲娇脸doge所在的地方,左边大致为泗泾,右边大致为周浦。两个地方到静安寺的开车距离分别是26公里和25公里。

  有一个概念需要明确,在很多年以前,上海人心目中距离静安寺6公里的万体馆已经是郊区了。不知道如今的老上海人怎么看泗泾和周浦呢?

  就是这样两个地方,在5月的第二周和第三周分别拍出了两个外环线外的地王,一个楼板价3.7万/平米,一个5.4万/平米,按照楼板价占售价近50%的保守估计,未来两个地块保本售价至少在6万和8万。(识局君注:不排除机构和房企炒作可能,5万的地价不一定能卖8万的房价,被套牢的地王项目也先例多多。)

  然后,全国各地人民都跑来说,你以为只有你们上海洋气吗!我们这里也是每天一睁开眼就能看到地王!

  他们当中,有南京,有杭州,有天津,有广州,有合肥,甚至还有太原,和东莞!!!

  如果说2015年下半年的那波地王还是被逼上位的话,那么今年这一波小英君怎么看都是开发商主动上位,乐此不疲争当地王。

  为什么?钱多烧的啊!

  2015年的这一波去库存,让很多做好亏损打算甚至资金链快断裂的开发商满血复活了过来,从一线城市到二线城市,宽松的货币政策加速了开发商多个项目的库存去化,好运到连他们自己也没想到。

  然后这些钱回来之后做什么?还债啊!还完债呢?再借债啊!有了钱呢?买面粉做面包啊!

  这张图可以看出2016年以来房企的到位资金增速几乎是呈现一个直线上升。

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  数据来源:国家统计局,易居研究院(下同)

  这就发生了一个很有意思的现象,如今的地王,帮助了2015年那波地王解套,过去那波地王大部分解套的手段并不是依托自身对产品和市场的把握而突围,更多的是依托新地王的产生。因为相比当下的地价来说,即使是一年前甚至6个月前的“地王”,看起来也都是富有战略性眼光的。

  当一个区域新产生的楼板价就接近或略高于周边新盘的售价时,你说新盘会不会被哄抢?如果可以,真想关起门来不卖了!

  这是典型的面粉贵过面包,但如果不断地有更贵的新面粉出来,就必须不存在卖不出去的老面包。再不济,最后通过给产品做附加和各种面积精算,把面包做成更高价的蛋糕。

  地王频出,还有一个关键性因素在于货币。2015年以来,房企的融资成本骤降,像保利、华润、万科的大型的开发商企业,资金成本降低超过50%,相对于之前高地价,隐性成本在降低。

  这背后,其实是信贷宽松。下面这张图,广义货币M2从2015年第三季度开始走高。

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  1月M2货币供应同比增长14%,创19个月新高,新增人民币贷款2.51万亿;

  2月过年月,M2同比增13.3%,新增人民币贷款7266亿元;

  3月M2同比增13.4%,新增人民币贷款1.37万亿

  只有到了5月,权威人士讲话实际上否定了通过货币刺激去库存后,4月新增人民币贷款才应声下跌60%,只有6556亿元,比过年的2月还要少。

  那么此前这么多的钱,都流向了哪里呢?房地产,是一个重要出路,一是购房贷款,二是房地产开发贷款。这也就解释了,为什么房企的资金成本呈现一个骤降的趋势,因为市场上钱多,而银行也愿意贷给特别是有央企背景的开发商。

  然后想再说说上海的特殊性。

  从城市发展角度而言,所谓的地王频出,是集中在一线城市以及二线重点发展城市,这些城市的预期发展本身就比较高,以上海为例:地少、钱多、需求旺盛,地价上升也是必然的结果。所谓资金避险,也正是这个道理。

  小英君也和一些政府人士聊,为什么房企拼了命的在上海拿地,他们的回答是:拿!不拿以后有钱也拿不到了!

  上海建设用地3226平方公里,未来全部还剩156平方公里,这里面还包括商办和工业。最近上海的供给侧改革方案还要求要保障25%的制造业用地。真正干干净净的纯宅地,对现在的上海来说,那就是稀缺的奢侈品。

  越是少,越要发挥最大价值。3·25新政后,整个4月上海竟无一幅经营性用地出让,土地市场在经历一个月的饥饿营销之后,已经完全嗷嗷待哺。

  最后回答一个你们心操稀碎的问题:这么多地王怎么办呢?明后年这些地方真的能卖这么高吗?

  回答:还真的能。目前来看之前的地王基本上都卖到了心理价。这当中唯一的问题,就是去化速度的问题,不是每一个开发商都经得起时间。

  不过不用担心,我们还可以静静等待新的地王。我们的目标是——天下无套!

  作者简介:地产小英君是识局君的好朋友,欢迎大家关注其公众号:中国地产金融菁英汇,为您解析房地产市场背后的宏观逻辑。

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