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房产去库存第二弹:商改住,酒店式公寓要上天?  

2016-06-23 12:06:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产去库存第二弹:商改住,酒店式公寓要上天? - 识局 - 识局智库的博客

  文/夜不语(识局微信公共账号zhijuzk)

  在上周,小夜接到了一个房产推销的电话。中介在电话里神秘兮兮地和小夜说,国家出台了新的房产政策,买普通住房虽然有限制,但商住两用房的政策已经放开,很快就要大卖。随后操着三寸不烂之舌,各种劝说小夜买酒店式公寓,说地段如何如何好,买后改造完如何如何好租等,将来的收益如何如何高,搞得小夜一时也心猿意马。

  等我按住了猿勒住了马,冷静下来觉得应该去研究研究,正在全国各地如火如荼地展开的“去库存”,到啥地步了?为啥商住两用一夜间“春天”了?

  “一线强,二线忙,三线四线闲得慌”

  随便翻翻新闻,江西省出台20条化解房地产库存新政,重点加大对去库存进展不理想的地方政府的考核力度:对履行去库存、稳市场主体责任不力,效果不明显的市、县,将进行约谈和追责。

  同时,在刺激住房需求方面,江西也不遗余力:对农民进城购房进行补贴;购买首套普通住房首付最低为20%;首套房认定“认贷不认房”等。

  山东探索建立购租并举的住房制度,培育发展住房租赁市场,引导开发企业售租并举,鼓励各地收购或长期租用库存商品房作为公共租赁住房,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,推动住房租赁规模化、专业化发展。

  除这两地外,今年以来还有辽宁、重庆、福建、湖南、内蒙古、山西、江苏等多地推出加快房地产去库存举措。

  各地房产新政密集出台,充分说明政府对去库存的决心真的很大。然而美好的愿望并不能改变各地发展不均衡的事实,去库存“一线强,二线忙,三线四线闲得慌”的格局仍然存在。

  据国家统计局发布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,5月份房价环比上涨城市个数减少,涨幅有所收窄;同比上涨城市个数虽然继续增加,但一线城市涨幅首现新建商品住宅和二手住宅价格“双收窄”,二、三线城市涨幅则继续扩大。

  除了价格,成交量对去库存进程的反应其实更为直接。国家统计局数据显示,1—5月份,全国商品房销售面积4.80亿平方米,同比增长33.2%,但增速比1—4月份已有所回落。截至5月末,全国商品房待售面积7.22亿平方米,比4月末减少521万平方米。其中,重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市待售面积减少量也逐月增多。

  这说明啥?既说明去库存已经取得了进展,尤其是一二线城市的反映更为明显;又说明部分购买力较强的刚需已经得到释放,接下来房产市场将由“火热”进入“温和”的阶段;还说明我们一直在强调却一直无力解决的一个问题:大城市不是去库存的主力军,三四线城市才是中流砥柱。

  那么问题来了,为啥大家都不愿去三四线购置房产?大城市的环境普遍不好,而很多三四线城市都是绿水青山啊。答案显而易见,大城市拥有的各类资源更集中,更容易被政策倾斜优先发展,更有可能获得成功的机会,对各类人群尤其是年轻人更有吸引力。

  因此,出现“一二线城市房价居高不下,买房的人却挤破头;三四线城市各种优惠利好,买房的人却寥寥”的局面也就不足为奇。

  酒店式公寓是商业用房吗?

  于是,为了化解这一尴尬局面,6月3日,国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,意在支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。

  《意见》中最吸引人的一点,就是“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”也就是最近频频见诸于电视、报纸等媒体,并在人们闲谈中经常被提及的“商改住”。

  但商住两用房的春天真的到来了吗?酒店式公寓真的能大卖吗?冷静下来的小夜决定认真研究一下。“商改住”的前提是商业用房才能改建为租赁住房,且享受民用公用事业缴费的标准。那么问题又来了,酒店式公寓是商业用房吗?无所不能的度娘给出了如下答案:

  一类是酒店式公寓,是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子,户型从几十平方米到几百平方米不等,可以满足使用者的个性化需求,在装修上统一为精装修,提供全套的家居设计和电器。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住,又可以交由大厦以酒店的形式出租,获得投资回报。

  另一类是公寓式酒店,是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房,拥有居家的格局和良好的居住功能,客厅、卧室、厨房和卫生间,一应俱全,并配有全套的家具电器,同时还能提供诸如室内打扫、床单更换,以及一些商业服务等酒店的专业服务。

  还有一类是产权式酒店,即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主,业主每年拥有一定的时间段免费入住,其余时间段,可以委托开发商或管理公司经营,并享受一定的分红,同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。可以看出,产权式酒店的实质还是酒店,只是业主将所购买的客房委托酒店统一经营管理以获取利润,因此属于商业性质。

  关于酒店式公寓和公寓式酒店,上海早就做出了明确界定。2003年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》第13条规定,“公寓式酒店指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店,按旅馆建筑处理”;第14条规定,“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓,按居住建筑处理。”此外,根据土地使用权的性质,商业用地的土地使用年限为40年;住宅用地的土地使用年为70年。酒店式公寓土地使用年限为70年,属于住宅性质;公寓式酒店土地使用年限为40年,属于商业性质。

  真相水落石出了!酒店式公寓属于住宅性质,根本不属于“商改住”的范畴,要么是中介混淆了“酒店式公寓”与“公寓式酒店”的概念,要么就是在纯粹忽悠不明真相的群众。

  此前被中介炒的沸沸扬扬的商住两用房,其实就是酒店式公寓(或公寓式酒店和产权式酒店),而真正的商住两用房,每天都能看得到,就是一楼是商铺、一楼以上是住宅的那种建筑。

  高库存期如何去库存?

  戳穿了中介的谣言,险些上当的小夜还没来得及长舒一口气,随即又陷入了新的疑惑,包括公寓式酒店和产权式酒店在内的商业地产,改成租赁住宅后,真的能给刚降温的“楼市”再添一把火,助“去库存”一臂之力吗?

  购买商业地产的往往都是公司企业,私人性质的买卖也仅限于投资。由于实体经济不振,各地都不同程度地囤积了大量的商业用房。

  根据同策咨询提供的数据显示,截至2016年4月底,上海的商业用房(不包括写字楼,下同)存量高达1023万平方米,2—4月份的成交面积分别为:7.33万、20.68万、28.12万平方米。以这三个月的去化速度来看,上海的商业用房存量需要54个月才能消化完毕。按照住房市场的消化周期标准来看,已进入高库存期。

  上海并非独此一家。天津(楼盘)的商业用房存量为732万平方米,要117个月才能完全消化;南京(楼盘)截至4月底商业用房存量达到了464.66万平方米,需要122个月消化完毕;成都截至4月底商业用房存量达到520.68万平方米,需要167个月消化完毕;长沙(楼盘)、西安(楼盘)、深圳等地同样存在这种情况。

  “商改住”给一二线城市带来了去库存的新机遇,这些城市不用担心租房市场供大于求,源源不断的外来人口就是最可靠、最稳定的需求来源。但三四线城市呢?

  人口并不会随着“商改住”政策的实施而主动涌入,一二线城市对三四线城市的“虹吸效应”还将在一定时期内存在,这对作为去库存主力军的三四线城市来说绝对是“雪上加霜”:原有的住房尚未消化完,新增的“商改住”将如何入市?无论是作为供应方的开发商,还是作为需求方的购房者或承租者,都无法承担起这个重任。

  只有摒弃“千城一貌”的过时思路,追求个性化、差别化、互补化的城市发展策略,疏解大城市功能,均衡中小城市资源,让大中小城市“各有各的精彩”,才能让三四线城市“重生”,重建城市魅力和吸引力。而这些,需要中央和地方长期不懈的共同努力。

  所以,少年,路在脚下,就看你怎么走。好吧我承认我“地命海心”了。

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