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众创空间如何选址、如何核算运营成本?  

2016-07-04 11:39:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/发园地(识局微信公共账号zhijuzk)


本栏目由上海移动互联网产业促进中心与识局联合推出。

 

希望能以此文为众创空间选址提供些帮助,以免陷入前期投入过大、运营难以维系的窘态。

企业选择入驻众创空间的公式如下:

 

1_27.png

 

我们来分析一下这个公式:

x=1是个平衡点,企业入驻众创空间、按照工位租赁与单独租赁面积成本相当。

当x>1时,企业按面积租赁不划算,有入驻众创空间的动力。

当x<1时,企业按工位租赁不划算,更倾向于单独租赁办公室。

这里的变量比较多,每个变量都会影响x,从我们掌握的数字上来看:

1)员工数在15人左右是平衡点,因为人数越少,单独租赁办公室的人均面积就会太大,造成因面积浪费带来的租赁价格较高。

2)人均面积和众创空间周边供应相关,如果有大量小面积供应,企业选择单独租赁的成本不高,会对众创空间招商带来难度。

3)每平米月租金越低越不适合做众创空间,最好选择单价较高的区域做众创,从我们掌握的情况来看,如果希望工位费能使得众创空间稍有盈余,最好选择平均租金大于45元/平.月的区域,最低不能低于30元/平.月。

众创空间运营成本核算方法如下:

众创空间的运营成本原则上就是二房东成本,有一次性投入和运营成本组成。

1、一次性投入:

1)房屋装修,最好找设计公司核算一下,如果从毛坯到精装修,硬装修的成本在400-1000元/平米,和房屋原有状况及装修程度有关。

2)家具成本,这个成本可以按面积折算成工位数量核算,一般人均1000元左右。

2、运营成本

1)房屋租金

2)物业管理费

3)水电费等费用

(空调电费是很大的一项,从运营经验上来看,一般要在8-10块/平米.月。

每台笔记本的功耗在60瓦左右,可以根据工位数量核算。)

4) 宽带费用,企业宽带是目前电信运营商的主要收入,价格都很坚挺。

5)现场人员费用,按照经验来看,每80个工位应该配备一个工作人员,根据当地水平算成本吧

6)保洁、绿植等费用

将一次性投入和运营成本折算成月度成本,按工位数分摊一下,就是按照满租时工位成本,如果想让众创空间不亏钱,至少要高于这个数字30%以上租赁给创业者,毕竟做到每天满租是不可能的。

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