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(转载)房地产已沦为资本游猎场  

2016-08-19 12:20:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/21世纪经济报道李一戈(识局微信公共账号zhijuzk)

 

 

声明:本文刊载于8月18日21世纪经济报道(微信公号:jjbd21,力荐大家关注),作者李一戈,编辑祝乃娟。识局转载,因为言之实在太有理!

 

 

正文:

没有最高,只有更高。说的是中国楼市。

8月17日上午看到上海静安诞生有史以来单价最高地王的消息,不知为什么,我一点也没惊讶。后来看到成功抢地地产商的解释说,这块地的溢价率只有139%,而此前上海几块地溢价率达200%,甚至还有超过300%的,相比之下他们是完全可以接受的。但溢价率没那么高,也可能是因为,当地土地出让部门将起拍价提高了。

同一天上海出让了四块地,三块是区域内地王,均为闽系房企所得。融信抢到的这块地,整体楼面价过10万,可售部分的楼面价达143113元/平方米;中骏地产拿到的青浦徐泾镇地块,楼面价为45070元/平方米;建发中粮夺取的宝山顾村镇地块,楼面价为53700元/平方米,可售面积楼面价则达66852元/平方米。

毫不奇怪,区域地王再次上演面粉贵过面包的老戏,融信静安地王周边商品房均价约8.5万-9万元/平方米,中骏徐泾地王周边商品房均价比较高的也只有4.5万元左右。

并非只有上海才出产地王。上周四,8月11日,阳光城以15.5亿元抢得福州市中心五一新城地块,可售面积楼面价达4.5万元/平方米,也创造了福州有史以来的土地单价记录。但这个地王普遍被忽略,因为它是二线城市。

但要知道,目前福州卖得最贵的豪宅,也只不过是4.2万元/平方米。楼面价超过当前该市商品房最高售价,这样一比,就有点吓人吧。就如同,北京目前卖得最贵的房子,应该已过20万元,出来一幅地块,楼面价25万元,会不会很恐怖?

有两位以大胆敢言力捧房价上涨的专家,早就预言过,北京上海深圳房价很快将超过30万。按照他们的观点,在这个价格线之下,理应安然受之。站在2013年的门槛眺望,还会觉得比较遥远,但2016年年中一过,就觉得这都不是事儿。敢抢143113元/平方米的地块,地产商就敢期望一年后卖到20万甚至30万。

地产商不断制造地王,当然是因为手里的粮草丰足。今年上半年,拜房价上涨之所赐,大批房企销售额再创新高,多家房企上调了全年的销售目标。资金回笼顺畅,现金流充沛,再加上预期良好,地产商就会去努力增加土地储备。

可是,我在以前的专栏里也写过,与一线城市和二线热点城市新建商品房大卖不同的是,这些城市的土地供应还是远远跟不上节奏。譬如,北京已经有3个多月没有供应一幅住宅用地了。南京的住宅库存则已创下新低。在这种情况下,政府放出来一块地,地产商还不得跟饥饿的狼一样扑上去抢?

一线城市的房子,动辄千万一套,所谓的豪宅更是直奔3000万。比单价和总价更让人关注的应该是,数量。由于水涨船高,豪宅普遍化,供应量巨大,也就要求所谓高端客户群体数量急速增加——不是30%的增长,而是50%、80%甚至翻倍的增长。

为什么买得起豪宅的财富人群数量,增长速度会这么快?这个问题我们追问了一次又一次。没有答案。近日有朋友说,北京东二环某项目,10多位客户买走了20多套房子,全是10万+以上的豪宅,而且,大部分是现金一次性付款。

我承认,与所谓的地王、房价相比,二三千万的房款,现金一次性付清,这样的字眼,更令我震惊。如你所知,近两年,北京在疏散城区人口。我相信,以目前的房价,无须疏散,城区人口就会下降。年轻人将被赶到六环以外甚至周边县市。不会太久,北京城的熙熙攘攘中,涌动的将是财富人群和食利者的脑袋。

老老实实说,无论是今年以来的房价暴涨,还是一波赛过一波的地王潮,均已超过我个人从业20年的经验值和理解力。

表面看,地产商大胆抢地王,是房子卖得好,资金回笼快。但后面的原因却源于,宽松而廉价的货币环境。有些地产商,要么是跟险资或其他非银行金融机构联手拿地,要么是得到了银行的高额授信。而金融机构对地产的青睐,根本上仍然是所谓的资产荒,迫使资本依旧死死盯着不动产这块蛋糕。

而且,此前我也写过,资本不止是抢地、抢房,也抢上市房企的股份。最典型的,当然是宝能系争抢万科股份,以及最近恒大的加入。时间再往前推,是安邦和生命人寿等一批险资抢金地、金融街、远洋地产的股份。虽然有知名经济学家不同意,但我仍坚持认为,这一轮资本对上市房企的举牌热,以及房价暴涨和地王潮,就是货币超发的结果,只从供求关系无法解释。

在实体经济还很艰辛的背景下,资本在房地产市场攻城拔寨且收获丰厚(宝能在万科一役浮盈超过300亿),只会助长资本的投机性。传统产业去产能,需要庞大的资金注入。但逐利的资本只愿意涌进楼市,其实是对实体经济的抽血。这种现象不能不令人忧虑。

楼市病了,资本也病了,都得治。该下重药就得下。

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