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理性看待:关于目前楼市、房价的种种  

2016-10-13 10:28:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/旅行者(识局微信公共账号zhijuzk)

 

 

我们年轻人都喜欢文字简洁,态度明确:

1.笔者从事地产行业5年不足,就职于某宇宙开发商投资部,撰写本文,纯粹基于目前楼市的疯狂产生的自我看法。粗浅论利弊,不论对错。

2.笔者坚持房子更多是民生属性,而非投资属性,所以如果买房,坚持理性,躲避被营销被炒作。该住的时候买,而不是该买的时候买。

3.中国的房子价格,应该是:

居住属性(本质价值)+城市单位投资密度(市场价值)+政策红利(户籍、土地政策等带来的稀缺价值)= 房子价格

而不是:

居住+投资+政策红利+市场炒作+跟风+货币超发= 房子价格

4.近期楼市火,原因笔者不敢过多赘述,砖家解释如此多。对于中国这种不成熟、封闭市场,任何一个非常规性的要素或人为干预都可能引导楼市走势。至于砖家,学什么专业、收什么利益说什么话,当课堂学习,该听听,该忘忘便是。

5.当前限购及相关其他政策,有几点严重吐槽:

1) 限购政策增大两极分化,有房的人越来越有房,买不起房的人永远买不起房!

2) 只能治标不治本。只调控需求,不调控供给,都是经济规律里的耍流氓!

3) 限购的目的在于限制投资投机需求,而投资投资需求要解决的问题核心在于:投资渠道太少,城乡单位土地配套设施投资密度差别太大,户籍不放开!

4) 限购所谓政策差别化对待,应该依市场对象进行差别化,而不是依房子大小。有钱人大房小房都可以炒,穷人却根本买不起房,住的需求都还没满足!

6.笔者对中国房地产目前现状并不乐观!

前8月CPI增长1.8%左右,GDP增长6.7%左右,合计需要货币量约8.5%就够了,然而我们M2货币量增长了11.8%,其中3.3%货币量中的一大半,都进入了房地产,这并不健康!为什么这么确定?因为:

? 且不看投资贷款占比,只看数据:如果货币超发,为什么CPI却只是增长1.8%(健康状态应该是3-5%)处于通货紧缩波动通道

? 由于缺乏直接融资渠道,货币超发流通渠道都是金融银行机构,基于风险厌恶和盈利考虑,计金融银行机构并不愿意放贷给疲弱的实体经济,由此囤积的资金,扣除成本后能够盈利的方式,只能是进行资产投资。

? M2代表的贷款投资属性多数被房贷消化,超发货币没有推升商品价值,而推升了资产价值。

? 目前楼市像极了去年的股市。大家不买柴米油盐先买房,不成熟的市场强烈体现羊群效应,恐慌性盲目投资的占大部分。

? 去年股市崩盘了,今年楼市会崩盘吗?问得好,我也不知道,没人敢说。

回来说土地。为什么地王频现的这两年,卖地总额却没有同步大幅增长,只维持在平稳状态?多出的钱哪儿去了?

答案是:连年上涨的征地成本。

这是笔没有发票,没有定价标准,无法入账且直接给到村民个人的成本。由于拆迁维稳等政策性要求,征地成本基本任由村民要求。

不管是政府直接征收土地,还是开发商通过三旧改造征收土地,拆迁改造,政府征收土地成为了村民居民一夜变成富豪最快最完美的方式。暴富的背后,是一分一毫都按价格计入土地总成本,这笔隐形成本实际占到土地总成本的40%-70%不等,其中的村民预期实际已经超过土地市场价,此项成本经由购买土地的开发商,最终转嫁给买房人。

由此,有房的人越来越有房,买不起房的永远买不起房逻辑同样成立。

说完粗浅看法,该干嘛干嘛,该明年准备买房的,还是明年准备买房,只是对于当前炒股一样的楼市种种,有了那么几分更深刻的认知,那便是让自己活得明白一点,理性一点。

大家能从这些小论点中明白多一点事理,这篇小文价值也就实现了。

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