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理性看待2:为什么村民一夜暴富,为什么开发商最终接受?  

2016-10-21 13:48:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  文/旅行者(投稿)(识局微信公共账号zhijuzk)

  作者自我简介:

  笔者是服务于房价上涨,也受制于房价上涨的一名地产人。前两年从事地产研究岗,后两年转到投资岗,生活水深,偶尔灵感乍现写下小文,只为能保持着可怜的文艺,理性和些许理想化。分享有所得,其价值也就实现了。

  报纸终于报道了:某村卖地,村民户均分到110万,免费领回出租物业。记着采访某村民:“分到钱感觉怎么样?开不开心?”某村民:“当然开心啦,户均都分到这么多钱,以后光靠收租每个月有5000分红收入,子子孙孙都不用干活啦!”

  这是个笔者参与的、前前后后谈了3年多的三旧改造项目。

  说说背景:

  在以前,村民要卖掉集体性质的土地,只有一种唯一的方式,那就是政府征地,再以市场价卖掉,这便是人尽皆知的土地拍卖——地方行政机构的财政的最大来源。

  然而村民逐渐聪明了,征地价格和最终市场拍卖价差额巨大,他们却多一分都拿不到,他们宁愿直接市场价卖给开发商——开发商钱多,口气大,稍微僵持多几次,就多个几百万入袋。

  就这样,神奇的中国房地产,便重新催生了能同时平衡两方利益的办法,这就是的“三旧改造”。就这样,土地市场变成了村民的卖方市场。——你跟垄断组织做买卖永远是买方市场,然而如果你跟开放组织做买卖,谁翅膀硬谁议价能力强。

  神奇的中国房地产最终站在了村民这边,楼市火爆,不仅把土地市场硬生生变成卖方市场,所谓的“长远考虑”也把土地未来10年的收益一次性透支变现。

  土地稀缺的中国,房地产成了最炙手可热的高收益资产,土地一块难求,地王频出不穷,价格水涨船高,楼价径直上涨。

  为什么村民能一夜暴富?

  村民:卖了地既要收钱,还要无偿返还物业。

  我:问题不大(现金总额已经很高)。

  村民:既然都要卖地了,子孙后代没有土地了,那你开发商就要管我三代祖孙衣食无忧。

  我:政策方面规定返还物业不能超过XX······

  村民:我们不管这个,达不到这些条件,村民表决是通不过的。

  我:现在市场价才XX一亩,你们要求XX价格已经超过市场价。

  村民:开发商5年后才开始卖房,那时候房价肯定上涨不止XX块。抢拍我们村土地的开发商很多,你看着办,给不起价格我就和其他开发商谈,总有一家能给到这个价格甚至更高。

  我:谁价高谁得。

  村民:肯定的,低于市场价我们都不卖。

  事实上,村民条件很多,价钱只是其中最为基础的一个条件。三旧改造允许村民与市场主体直接谈判情况下,村民的报价永远高于市场平均价格,成本转嫁,最终掏钱必定就是购房者。

  为什么开发商能接受?

  领导:预计按照村民要求,我们的成本是多少?

  我:成本价XX元,看市场预期这么好,按年均X%增长率基本划算。

  领导:年均增长X%太少了,可以再加。

  我:领导,市场存在不确定性。

  领导:土地稀缺,现在公司战略是扩规模,好的土地拿到一块是一块,都是升值固定资产,没事。

  我:村民要求的价格已经是地王价了。

  领导:地王价只是新阶梯价的开始,按年增X%算数,能算得过数的话,村民要多少就给多少,不要纠结在几百万,时间不等人。

  政策本身扮演的角色:

  收取总交易价的X%作为基础设施配套金额

  收取总拍卖价的X%作为土地功能调整补偿,剩余部分返还给村民分红

  收取总销售额的X%税收

  总结:

  这是一场多方在不成熟、不合理的市场博弈中不知不觉造就的结果。在这个合法一夜暴富,“非法伤害”购房者的行为中,开发商、被拆迁村民等等任何一方都是这个“阳谋”的推动者。

  村民一夜暴富,成了越来越有房的一族,而普通购房者买不起房的现实却同时愈演愈烈。

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