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东北人说东北系列之六:小A这十二年怎么“玩转”房地产  

2016-10-24 11:46:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/思齐(投稿)(识局微信公共账号zhijuzk)

 

 

记得在识局8月份的文章中,看到一位作者写到去东北某市出差,坐车时问到这里的房价,惊呼便宜。而司机说,大家收入不高,房价自然也难涨多少。

然而诸位朋友若有机会实际来东北走一趟,不难发现,其实如沈阳市内核心区域能够直接买到的新房子并不多,近年建成的新楼基本早已售罄。

但在夜色正浓、华彩初上时,您也可能会注意到这核心市区新建成1-2年的高耸的大楼里,并没有几户亮灯;建成时间3-5年的楼,亮灯的住户要多许多;而那些老旧得看不出建成时间的楼房,灯火通明。随便走到一个卖房中介门口看看,这里的房价普遍7千多,1万2的也有,您可能会暗自琢磨这价格对于东北城市来说,也没低哪儿去。

您在这里呆得越久,了解的楼盘越多,就会越觉得奇怪。话说居民普遍3-5千元的月收入,买7千元/平米的房子也不算极其困难。核心城区的房价对于东北高收入人群来说因而也应该不算什么。毕竟1万出头的价格在一线城市里,根本不值得一提。

下面,笔者将通过一段故事,给大家讲讲小A这十二年的经历,或许能够解答大家心里的谜题。

 

 

小和大

时间倒流到2004年,小A从东北某财经大学毕业,这一批毕业生里,进入金融系统的很多。小A不爱受人约束,琢磨着民营企业或许能够更加自由工作,就放弃了进入金融企业的机会,毅然选择到民营企业去工作。半年后,交了女友,两个人向结婚努力,小A就萌生了买房的想法。女朋友也是好强之人,也决定在结婚前,买一套属于自己的房子,不要给公公婆婆依赖小A买房的印象(不是为了房子才嫁给你)

两个年轻人拿着父母赞助的首付,用自己不高的薪水做月供,分别买了房子。也就是在这个时候,小A在同学的QQ群里发信息(那个时候还没有微信),寻求在金融机构供职的同学帮帮忙,申请个低利率的按揭贷款。同学嘛,这点小忙,当然义不容辞。

小A就是在这个时候,拿着自己的真金白银,步入楼市。虽然房价一直在涨,但对他来说这只是心理安慰,因为他的工资并没有多大变化,每个月仍然要节衣缩食,准备好按时归还每个月的贷款。

在公司干了两年,小A凭借着聪明的头脑和不怕吃苦的干劲,已经是老板的得力助手。而小A的同学们,也基本结束了基础的金融工作,开始步入融资领域。在这个过程中,在同学们的启发下,小A意识到了资本的力量,意识到凭借自己的真金白银,永远无法摆脱月供的困扰,节衣缩食还贷款是绝对错误的。如何利用自己有限的资金,控制更多的资产,并能够创造出现金维系这种以小搏大的体系,是小A及他的同学们苦苦思考的。

经过反复的研究,小A说通了老板,他和同学们决定联手起来,实践他们的方案。

 

 

大家都高兴了

首先是注册个体工商户,注册健身房、洗衣店、儿童看护班等等(儿童看护类的不好注册,就找现有商户的谈入股)。申请成功后,将这些个体工商户申请为定额纳税,大家集中资金,按照计划有规律地来回走账,每个月定额缴税、定额发工资,培养银行流水。小A去农民工市场,找了几个在城内务工的农民,开出条件每个月给伍佰元,花了几天时间,找到了三十多个同意干的,随后去办理了公证和委托手续。(公证啥?委托啥?找他们干啥?且往下看。)

由小A的老板出面,锁定某几个楼盘,找到建筑商(某某工程队),向建筑商开出条件:我们知道房地产开发商欠您钱,我们有办法2个月之内给您要回来,而且是现金, 您给我多少回扣?

工程队的老板眼珠子都掉下来了,还以为小A他们是黑社会替人要账的。

然后再去找开发商,开出的条件如下:我们知道您欠工程队钱,现在我能说服他不要一分钱只要房子,如何?

开发商也很惊讶,这是活雷锋吗?话说以房顶账早已有之,但每次都是拖了很久才能谈妥,工程队也不会卖房子,哪里这么容易说通?

开发商和工程队都将信将疑,小A向他们承诺以老板的公司担保。

工程队首先点头,答应说只要你能在2个月内要回来钱,并且是现金,如果能到账面,我给你XX元。房开商也和工程队通气了,只要这个奇怪的贸易公司能给你现钱,我可以给你顶房子。小A随后向农民工搜集身份证,告诉开发商顶账的房子去做备案,申请下来的贷款会打到开发商的账上,开发商再转给工程队。怎么申请贷款,银行怎么批,不用您操心。开发商研究了一天,同意了。

随后,银行收到了按揭贷款申请,有三十几个来城市打工的人,在洗衣房,健身房,幼儿园,药店工作,买了楼,要申请首套房贷款。有工作,有流水,有收入证明,申请的还是商业贷款(比公积金贷款利率高),好好好!

1个月,贷款就到了开发商账上,开发商转给了工程队,大家都很满意。开发商不用付现金,光是顶房子就解决了工程款,非常高兴,相当于一下子卖出去了好几套房子。

工程队也很高兴,这么快就能以现金形式收回工程款,要不然拖个一年半载都有可能。

银行也很满意,为符合条件的进城务工人员提供了高利率的商业购房按揭贷款,既支持了民生又赚到了利润。

农民工也很高兴,不担任何风险,不用干什么活,甚至都不用来不影响他们外出打工,每个月都能赚几百。

小A他们则是最高兴的,凭空握住好几套房子,只要房价不跌,卖出去就是利润。拿着这三十几套房子,小A抓紧联系二手房中介,尽量卖掉,卖掉一套就提前还贷一笔。一来二去搞得这几个农民工信用太好,银行打电话来邀请他们办信用卡和个人消费贷款。眼看这种办法行得通,小A的老板干脆也不做贸易了,集中精力来做房地产。

“完全没有竞争的市场只存在于理论假设之中

------《经济学原理》N.格里高利.曼昆”

 

更多玩法

开发商最先发现这种办法的好处,于是顶账房大量出现,极大冲击了小A他们的“生意”。小A有金融系统的同学,开发商也有金融系统的合作伙伴,合作力度更大。市场上逐渐衍生出了很多顶账房贷款的情况,引起了当地金融机构的警觉,审批逐渐收紧。这让小A头痛不已!怎么办?小A和同学们再次坐了下来。

起到决定作用的,是央行的一纸通知。2013年7月19日半夜,央行突然通知贷款利率由贷款机构按照央行的基准利率取消下限浮动(注意只是取消了下限浮动)。这个文件看起来平淡无奇,甚至对普通老百姓没有什么用。老板姓怎么可能申请到超低利率的贷款呢?但是在业内的高手看起来,绝对是一次大大的机会。

 

既然贷款利率打开向下浮动区间,东北的国有企业平时拿到的都是基准利率,很多是下浮利率,只不过之前有0.7倍数的限制。国家大型建设项目都是银团贷款,可以说100%也都是不超过基准利率。而银行赚的是利差,经营利润有考核要求,自然受不了一直发放基准利率、下浮利率的贷款。

果不其然,很快就有某国有银行东北地区下达内部文件,要求提升利率定价水平,提升平均利率价格,信贷产品瞄准个人消费和个人、小微经营类贷款。

小A马上组织那些已经积累了相当信用的农民工身份证,去热点地段拿房子,在买房阶段能贷到款的尽量贷款。受限购、限贷影响的楼盘,直接出全款。全款拿到房子之后,找房产局加速办产证,有困难的申请办解疑,解疑也办不了的拿去给担保公司作为反担保条件。

这样,小A手里全款买的有房证的房子,直接抵押;贷款买的,做反担保,全部拿去找银行申请个人经营类贷款。手下能够控制的健身房、馄饨馆、幼儿园、洗衣房、药店、汽配公司、快餐店陆续开始吃进临街商铺,然后申请经营性贷款。这些贷款一律以基准利率上浮30%的价格使用。

在资金最紧的2013年末,很多人眼巴巴的看着自己本应打折利率的房贷因为额度限制无法发放,办不了入住。而小A他们总是能第一时间拿到贷款,迅速抚平资金链缺口。

小A最喜欢介入开发商和上游企业有纠纷的,施工方、供料方、承建方、运水泥的车队甚至是给土地平整挖大坑的纠纷都行,由小A介入,一律要求以房顶账,小A负责给现金。这样做常常是一拍即合,深受本地小规模开发商的喜爱!

人无远虑,必有近忧。小A发现手中握着的地段偏远的房子,卖得很慢,随着贷款的逐渐归还,还掉的贷款越多,小A的“成本”越高。核心地段的商铺,常常要全额买下后才能拿去办贷款。虽然小A和老板赚了不少钱,但是这样用自己的钱去拿商铺,大大限制了自己的规模,又陷入了“拿自己钱扩张,节衣缩食还贷”的圈子。

 

 

更多激进

有必要补充说一下,这个时候的小A,已经不是原先的小A了。小A已经还掉了自己所有的贷款,而且卖掉了小两口原先买的小房子,换了一套大开发商的大房子。出入开奔驰S,自驾外出开路虎揽胜,一身名牌服装,叼着大雪茄,挂着金链子。不能说金钱侵蚀了他,至少金钱提高了他的生活水准,他已经不满足几百万的收入,而且也不会在赚钱的路上顾忌什么。他已经没有原则了,钱就是原则。

对于相对偏远的房子,小A直接做一套假手续,以明显低于市价的价格挂到中介。这一套手续唯一的漏洞是,办房证的时候会去产权部门查档,一旦查档就会发现房产手续是假的。小A把这些房产集中过给一个农民工,给了他一笔钱,让他回老家找别的工作。

对于那些欢天喜地捡到便宜的人,小A昧着良心将这些位于城乡结合部的房子都卖了,卖掉后一段时间就停止归还银行贷款。为了不让银行的人上门贴催款通知,他故意偶尔联系一下还掉利息,希望直到3-5年以后,一个小区内的其他房主开始办房产证了,这些受害人才会发觉。

在小A手里,几个农民工积攒下来的信誉就是金钱。他拿着这些信誉好的身份证,去拿楼王,然后篡改备案合同,去申请贷款。有些不明事理的新手信贷员,迷迷糊糊就给批了,相当于不用首付拿下。(现在房产局有公开的备案信息查询核对网址,只不过很多人不知道,被骗的一房二卖的人多数也不知道)

对于市区内的大型商铺,小A四处托人研究法人按揭方案,最终在某金融机构办理了下来。但这一次追加了小A和他老板的个人连带责任保证。也就是这个时候,小A和他的老板萌生了办加国绿卡的念头。

2015年开始,地方政府为拉动卖方卖地,四处建设学区房。小A凭借着自己的资金实力,开始盘算二手房的主意。这个时候,经济下行得厉害,企业贷款需求不足,个人贷款成了香饽饽。二手房首付2成即可办理贷款,这成了小A最大的机会。他不仅盘了很多市内的老旧小区学区房,也盘下了新建的学区房。部分为孩子入学的购房者发现学区房很难抢到,不得不到中介想法购买,又妥妥落入小A的手里。

小A也入股了开发企业,先在境外注册为某某投资基金,然后以境外投资基金的名义入股。并在入股后又“虚拟地”借了一笔钱给开发企业,形成了股东借款。开发好后,小A手下控制的企业全面介入租赁,培养好流水后向银行申请经营性物业贷款,贷款用途是归还股东借款,这样这笔钱就再次回流到小A手上。小A拿着这些商业用房,慢慢寻找有真实需求的租户。

 

 

红光满面与悄然离身

小A现在已经是每年过手数亿资产的人了,手下的员工在金融机构、开发商、中介、房产土地部门、小贷公司之间游走,不时还得向这位前辈请教。不知不觉中,小A“登上了食物链的顶层”。

同学会上,喝多了的小A当场狂飙,嘲笑留校的同学为了职称拼命读书,要不就写稿浪费生命;嘲笑在工厂做财务的同学为一点聚会费用斤斤计较;嘲笑那些天天研究“杠杆”的人自己的房贷都还没还清。他主动提出包场买单,大呼“实业误国,地产兴邦”,号召同学们跟着一起喊,喊一轮就上一轮鲍鱼海参,喊的响奖励大号龙虾打包带走。很多同学悄然起身离开,而他的铁杆们红光满面一起大喊,声浪一浪高过一浪。

最后一次见到小A,是国庆节,小A趁着节日带父母出去玩一玩。他比以前黑了,据他说是在夏威夷晒的。握手的手劲很大,因为健身。加国的绿卡很快就要下来了,或许年底就全家搬到大洋彼岸去。他在休伦湖附近置办了豪华的别墅,多伦多也买下了成套的公寓外租。谈笑间小A浑身充满了正能量,看起来笑得很阳光。

在小A的身后,留下一栋栋大楼内,一个个心情复杂的住户。同学们私下非议,没有小A和这类人,或许一些住户的买房不用那么高。大家住在房子里,偶尔咒骂一下高房价,但又怕房价快速下跌,重复着小A当年的困境,寻找着小A当年寻找过的慰藉。

有一些人拿着父母的赞助,非常清楚靠自己的力量买房是不可能的,所以感激父母;有一些蒙在鼓里的住户,盘算着再过几年是不是可以办房证了,自己的小家算是完整了;有年轻如小A当年的夫妻,省吃俭用攒着月供,他们从小A手中买来的二手房,正是作为顶账变现的奖励,小A没花一分钱。还有在灯下陪孩子苦读的家长,为了一个学区房付出了太多太多,希望孩子能够考上名牌大学,这多年的心血也不算白花。

还有可能包括此刻仍走在东北大街上的您,读着识局的文章,观察着很少房间开灯的大楼,好像稍微多了解了点什么。

 

— — — — — 故事分割线 — — — — —

 

前些天看到X君拿着一大堆起诉材料,笑着说“你看这某某刚刚找到工作,脑袋一热就买房,结果现在雇佣他的人欠他工资,他一气之下不干了,断了收入,房子被诉,他的首付和已经归还的贷款都要打水漂。”

“还有这个人,这个人盼着起诉后房子拍卖了能剩下点钱,我想他应该先去法院附近转一转,看一看那些在拍卖房间门口徘徊的人,看看他们的纹身,您能按评估价拍回来?祝顺利!”

随手翻翻他的材料,看到有的人闪婚,买房也闪买,现在闹离婚,房贷还不上。还有收入不高就买大房子,结果老人看病花掉积蓄,贷款还不上。更有好不容易贷款买房,又出去贷款装修买家电,结果入不敷出,每个月都要少还一些,不良次数积累久了被诉。想到这里,我突然顿悟,这微小的个案,恐怕早已不仅仅只是东北的故事,而是全国的故事了吧······

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