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广东阳江读者的来信四:五线城市的房地产赌局  

2017-10-12 16:23:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/小菜(投稿)(识局微信公共账号zhijuzk)

编者按:

四五线城市有的地方房价高得吓人,有的地方房价开始下降,有的地方库存严重。中国之大,四五线城市房市情况也不一样。本文作者来自广东阳江,就他亲自经历的一个买房经历来分析四五线城市的房地产市场赌局。文章进行了适当的修改。感谢作者小菜。

正文:

一直都有关注识局上关于房地产市场的各方观点,中外古今、宏观微观应有尽有,深感中华大地房市之神奇,今天以亲历者身份去分享另一个角度的房市,也算是用悲伤的经历给大家一个警醒。

坐标广东省阳江市,四线海滨旅游城市,即将通高铁,外来人口不多,市区房价每平方4000至7000元之间,除碧桂园、保利等少数几个大型房企外,基本都是本地小型房企开发的楼盘。16年中因刚需,开始穿梭于各大楼盘之间看楼,因为急等房入住,所看楼盘基本都是靠近工作地点的现房为主,由于碧桂园、保利等楼盘都是一年后交房的期房,基本排除在选择范围外了。最终在对比过周边环境、地理位置、价格等种种因素后,选择了一个靠近植物公园的中小型楼盘,地处交通要道、背靠植物公园、在建购物中心、价格不高、小区物业素质高。此楼盘之前一直价格比较高,后边因为销量不好,价格有所下降。

签购房协议、下定金、交首期房款,售楼部告知购房合同(即是网签)要向住建局申请要过几天再签订,此时我有些疑虑,然后多方打探,发现整个市区的楼盘都是这样操作的,而且该楼盘预售证件手续齐全,房子已经建好了,便放心交钱,等待通知网签。接下来的情况就有些意料之外了,开发商一直以各种理由拖延,迟迟不进行网签,经过多次交涉,最后开发商道出实情,房子作为工程抵押物一直被抵押于银行,目前无钱还银行,所以房子无法解押进行网签。而且整个小区10栋楼都是这样处在抵押状态,或抵押于银行,或抵押于其他投资公司,小区内100多户已购房业主均无法进行网签,开发商资金断裂,自今年开始债权方陆续向法院提起诉讼,紧接着法院查封房子,业主面临无家可归,为了保卫家园,业主开始到市政府拉横幅上访。

简单梳理一下开发商的整个操作流程,开发商拿地,建筑商垫资进行建设,接着开发商将整栋楼以在建工程抵押的形式抵押给银行或者其他投资公司,套取资金维持公司运作,房子差不多建好就办预售手续进行售楼,所有预售手续合情合法,普通购房者根本无法得知楼盘已被抵押。收取业主首付款之后,用首付款偿还债务将房子解押出来,与业主进行网签手续后收取剩余尾款。整个操作过程中,开发商只是开始拿地时需要动用自主资金,甚至拿地资金都是借用债务公司的,整个房地产开发过程就是一场赌博,在房市一片繁荣的时候,房子快速出手,资金快速回笼,什么问题都没有。但遇到房地产市场状况不好,销售情况不理想的时候,巨额债务所产生的利息足以将开发商压死,最终留下一堆烂尾楼和无辜受害的业主。

在四五线城市中,拍卖土地收入在当地财政收入中占到相当重要的地位,所以政府也必然大力鼓励发展房地产市场,但人口净流出的小城市又不怎么受资金雄厚的地产大鳄青睐,所以房地产的主力部队依然是本土房企。政府在明知蕴含巨大风险的情况下,也跟着本土房地产开发商进行合作。住建部门、银行等在政府的授意下,只能闭着眼睛配合开发商玩下去,导致这种地产开发模式成为一种常态。这两年由于开发商资金断裂业主拉横幅的事情时有发生,多个楼盘的业主至今依然无法办理不动产证。当整个房地产市场都是这种操作模式,而四五线城市的人口、经济都不足以支撑起如此庞大的新建地产市场时,试问一下最终会出现什么结果?

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